Evolution de l’ERP au 1er janvier 2023.

Le décret  du 5 octobre 2022 vient apporter, à compter du 1^er janvier 2023, 3 modifications majeures à l’actuel Etat des Risques et Pollution (ERP), lequel s’intitule désormais Etat des Risques (ER).

1. Ajout du risque attaché au phénomène d'érosion côtière :

Il s’agit donc d’inclure les immeubles situés dans des zones susceptibles « d'être atteintes par le recul du trait de côte », se traduisant par l’avancée de la mer sur les terres.

Lors de l’enquête publique de mars 2022, environ 120 communes étaient listées mais d’autres communes pouvaient encore être ajoutées. La cartographie des communes concernées n’est pas encore publiée. Concrètement les cartes feront apparaitre des évolutions du trait de côte et l’ERP devra mentionner la mention de l’exposition (à l’horizon de 30 ans ou entre 30 et 100 ans).

2. Evolution des modalités d'information à l'acquéreur ou au locataire :

Jusqu’à présent, le propriétaire ou le bailleur devait « joindre » l’ERP à l’avant contrat de vente ou au bail.

Désormais l’information doit être organisée au niveau de l’annonce relative à la vente ou la location d'un bien pour lequel doit être établi l'état des risques, quel que soit son support de diffusion, au moyen de la mention suivante : “ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr “. 

Ensuite, l’ER de moins de 6 mois est « remis lors de la première visite de l'immeuble au potentiel acquéreur par le vendeur ou au potentiel locataire par le bailleur ».

Cet ER est «actualisé par le promettant, le réservant, le vendeur ou le bailleur, selon le cas, si les informations qu'il contient ne sont plus exactes à la date de signature de la promesse de vente, du contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d'achèvement, de l'acte authentique ou du contrat de bail, auquel il doit être annexé ».

Afin de sécuriser les procédures internes, nous ne pouvons que conseiller de s’assurer de la traçabilité de la bonne communication de l’ERP lors de la 1^ere visite en modifiant les fiches de visite…

3. Le régime de sanctions

Depuis sa création en 2003, la sanction de non-communication de l’ERP est la possibilité offerte à l’acquéreur ou au locataire de « poursuivre la résolution du contrat ou de demander au juge une diminution du prix. », le décret ne modifie en rien ces dispositions.

Le décret reste muet sur les sanctions relatives à la nouvelle obligation de communiquer l’ER à la 1^ere visite (location ou vente), mais une mise en cause de la responsabilité contractuelle du vendeur ou du bailleur reste envisageable, même si sa mise en œuvre risque d’être assez difficile puisque l’acquéreur/le locataire devra prouver dans ce cas un lien de causalité entre le défaut d’information et un préjudice subi.

Cela étant, et dans le cas d’une vente à un non professionnel,  le décret précise que « lorsque l'état des risques n'est pas remis à l'acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire (ou en absence d’un avant contrat de vente et que l'état des risques n'est pas joint à l'acte authentique de vente), le délai de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du CCH (10 jours pour mémoire) ne court qu'à compter du lendemain de la communication de ce document à l'acquéreur. »

4. Conclusions :

Pas de modification de la durée de validité de l’ERP qui reste à 6 mois, bien qu’envisagée un temps à 3 mois. (Mais en contrepartie une obligation de s’assurer de l’actualisation de l’ER entre le 1^ere visite et la signature de la vente ou du contrat de bail).

Absence de durcissement des sanctions, mais renforcement de l’information avec un nouveau risque et surtout un formalisme renforcé au niveau de l’organisation de la communication de l’information.

Pas de prise en compte de l’Etat des Nuisances Sonores Aériennes (ENSA) dans l’ER, mais il est vrai qu’une nuisance n’est pas un risque…

Rappels utiles :

-         Un ERP non signé des parties équivaut à une absence de communication de l’ERP…Le modèle de formulaire comprend bien la signature du propriétaire et celle de l’acquéreur/locataire.

-         Un ERP de plus de 6 mois équivaut également à une absence de communication de l’ERP.

-         L’ERP doit être joint au bail commercial.

-         L’information pouvant être recueillie sur le site Géorisques.gouv.fr n’est pas véritablement un ER. Le site n’est pas à jour de toutes les modifications intervenant au niveau des différents PPR et ne reprend pas toutes les cartographies et prescriptions associées devant être jointe à l’ERP. (Le décret mentionne bien que l’ER comporte un extrait de document graphique situant le bien par rapport au zonage réglementaire et l'extrait du règlement le concernant, ainsi qu'une information indiquant si des travaux sont prescrits par ce règlement pour ce bien et s'ils ont été réalisés)

-         Les biens sont situés sur des parcelles, assujetties le cas échéant à des classes de risques. L’ERP mentionne bien l’adresse du bien et sa parcelle. Pour les logements situés sur une même parcelle, l’ERP sera identique pour tous les logements de la parcelle au moment T de l’établissement de l’ERP. Intéressant pour une mise en location d’une nouvelle résidence…

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